"Большинство новостроек Еревана не отвечает своим проектным данным"

"Большинство новостроек Еревана не отвечает своим проектным данным"

Строительство в Армении - одна из немногих сфер, которая в последние годы интенсивно развивается. Однако строительный бум принес с собой и массу отрицательных элементов, среди которых недоброкачественное выполнение строительных работ, обман покупателей, наконец, несоответствие построенных зданий проектам, в том числе по такому важнейшему показателю, как сейсмоустойчивость. Об этих и других проблемах строительного рынка корр. "ДЭ" беседует с руководителем крупнейшей риэлторской компании Армении, президентом корпорации "Акцерн" Акопом Багдасаряном. - Насколько вообще правомочно употреблять словосочетание "строительный бум" применительно к нынешним тенденциям в строительстве в Армении? И как долго, на Ваш взгляд, эти процессы будут продолжаться? - То, что последние несколько лет у нас идет настоящий строительный бум, отрицать невозможно. В последние несколько лет объемы в строительстве растут чуть ли не в разы. Другое дело, сколько будет продолжаться подобная тенденция? Как мне кажется, довольно долго - ближайшие 15-20 лет. Во всяком случае, в Ереване есть очень много работы для строителей, так как большинство зданий столицы исчерпали свои лимиты амортизации и подлежат в той или иной степени реконструкции. Нынешнее строительство имеет свои нюансы. Сегодня прибыльно строительство лишь в зонах с 1-ой по 4-ую, т. е. в "большом центре", где земля дорогая. В 8-ой и 9-ой зонах (окраины) строительство либо убыточно, либо малоприбыльно. В дальнейшем, когда стоимость земли вне центра достигнет определенного уровня, строительство станет прибыльным и на окраинах города. Еще одним фактором длительности строительного бума является изменение требований к комфортности жилья. Многое из того, что было построено в советские времена (те же хрущевки), не подходят под нынешние стандарты нормального жилья. - То есть объемы строительства в ближайшее время будут только увеличиваться... - Да, но естественно, все это возможно при условии политической стабильности в стране, отсутствии войны и других форс-мажорных факторов. - Какие деньги участвуют в строительстве? - В основном иностранные деньги. Я, наверно, не сильно ошибусь, если скажу, что это порядка 80-90%. Это в основном капитал наших соотечественников из России (70-80%), а также США, Франции и других стран. - Я слышал, что среди российского капитала, участвующего в здешнем строительстве, есть деньги и таких известных людей, как мэр Москвы Лужков, Кобзон... Так ли это? - Даже если эти люди и присутствуют на армянском рынке, то их доля невелика, и в основном эта их деятельность ориентирована на нашу российскую диаспору. - На какие категории можно разделить строящиеся в Ереване новые здания? - Относительно нового жилья у нас часто используют слово "элитное". Но в реальности только 20-30% из них отвечает этому понятию. А если подходить к этой категории строго, по мировым меркам, то только единичные объекты в Ереване на самом деле элитные. - Что такое в этом случае элитное жилье в правильном понимании? - Это понятие предусматривает наличие зеленой зоны, определенные места для досуга и отдыха - такие как бассейн, теннисные корты и т. д., скоростные лифты, повышенная система безопасности и многое другое. - Какие цены сейчас фигурируют на рынке нового жилья? - В последнее время на рынке появились строители, которые начали строительство в 4-ой и 5-ой зонах (Давидашен, Зейтун). Они собираются продавать свое жилье по более, так сказать, доступным ценам (в среднем по 250 тыс. драмов за 1 кв. м). То есть для среднего класса. Что касается центра Еревана, то здесь цены в жилом фонде начинаются от 1000 долларов за 1 кв. м и доходят до 2000-2500 долларов. А в коммерческом - еще выше. - А каков процент прибыльности в строительстве? - Все зависит от правильного подхода к делу. В Ереване прибыльность может быть от 0 до 100%. Себестоимость одного квадратного метра жилья начинается от 400-500 долларов. - В последнее время по ТВ можно видеть рекламу жилых комплексов. Как много таких в Ереване?- Вот именно - в рекламе... В Армении, к сожалению, не всегда реклама совпадает с реальностью. Скорее, это большая редкость, когда реклама строителей на 100% соответствует тому, что в ней говорят. Покупателям в обязательном порядке нужно проверять все, что они видят по рекламе. Я бы посоветовал прежде всего узнавать, например, какой по счету объект сдает данная организация. Если не первый, то выяснить у жильцов предыдущих, насколько они довольны своими приобретениями. То время, которое потенциальный покупатель потратит на такие изыскания, в дальнейшем окупится с лихвой. - "Акцерн" не занимается продажей нового жилья? - Занимаемся, конечно, но мы очень серьезно подходим к компаниям, с которыми сотрудничаем, и, соответственно, к качеству их строительства. - Каков процент добросовестных строителей? - Не более 30-40%. - Т. е. большинство обманывают своих клиентов. И каковы типичные проявления этого? - Например, сроки. Обещают за два года - делают за шесть. А деньги за квартиру давно внесены. Посчитайте, сколько раз эти деньги были прокручены и принесли кому-то дополнительную прибыль, а кому-то томительное и нервное ожидание. Во-вторых - качество. Я знаю множество квартир в так называемых элитных новостройках, где хозяева просто-напросто делали заново частично или даже полностью внутреннюю отделку. Приходится иногда ломать даже стяжку, потому что старая была сделана буквально на строительном мусоре. Ведь тут двойная экономия строительной компании: мусор не выносили, а на цемент с песком не тратились. Мне известны случаи, когда приходилось заново проводить электропроводку, так как проведенная не соответствовала никаким нормативам. Т. е. налицо отсутствие инженерного подхода. Хотел бы также сказать о сейсмической устойчивости. Добросовестные строители идут на эти расходы, потому что им важны их имидж, их будущее. Другие же не всегда выполняют все нормы и требования по этой важнейшей составляющей строительства, так как сейсмоустойчивость - весьма дорогая вещь. - Насколька дорогая? - Выполненная по проекту сейсмоустойчивость здания составляет примерно 10-20% от общей сметы строительства. И потому многие стараются сэкономить на этом. Я знаю, что в столице немало зданий, которые не выдержат более 7 баллов, при том что Ереван находится в 9-балльной зоне. Вот простой пример: строят здание, которое по проекту имеет 9 этажей. Затем решают увеличить количество этажей до 12-ти. Ну, как это может быть без ущерба для сейсмоустойчивости? - Значит, здесь есть и проблема контролирующих органов? - Во-первых, контролирующие органы в строительстве такие же, как и другие контролирующие органы Армении. Кроме того, они не могут постоянно следить за тем, арматуру какой толщины используют строители: по проекту или меньшей? - А когда на три этажа увеличивают первоначальный проект? - В данном случае оформляется так, как будто делается дополнительное усиление и т. д. Что на самом деле не делается. То есть документально все как будто правильно. Но если у строителя нет совести, чести и, наконец, просто ответственности, то его никто не сможет до конца проконтролировать. Я хочу еще обратить внимание на то, что неправилен общий подход к строительству. Как понимать, например, тот факт, что победителя тендера определяют по наименьшей цене? Ведь зачастую дешевую смету предлагают те, кто сидит без работы. А потом, когда становится понятна невозможность строительства по предложенной цене, фирма идет на технологические нарушения. То есть заказчик при выборе подрядчика должен исходить не только из предложенной цены, а, в первую очередь, из его репутации. Со временем все это, конечно, утрясется. На рынке останутся компании с хорошей репутацией, а "одноразовые" просто-напросто исчезнут. Как и в любом бизнесе. - Насколько я знаю, вы стали строить свой первый многоэтажный дом... - Работая столько лет на рынке недвижимости, наша корпорация просто не имеет права не иметь своего строительного подразделения. И на самом деле мы решили, что настала пора заиметь для начала экземпляр правильно сделанного элитного жилья. Затем мы, конечно, будем расширяться в этом направлении и строить другие здания. И естественно, что мы не можем себе позволить, чтобы уровень нашего строительства был ниже, нежели наш уровень в риэлторском деле. - Есть планы на следующий год в строительстве? - Да. Мы собираемся построить коттеджный городок в черте Еревана. Пока немножко рано говорить о каких-либо подробностях. Это мы сделаем чуть позже, когда наши планы обретут более реальные очертания. Кроме того, у нас есть договоренность с финансово-кредитной организацией "Вашингтон Капитал", занимающейся ипотечным кредитованием, об открытии их филиала прямо на территории нашей корпорации. Это сильно упростит жизнь нашим клиентам: все будет оформляться прямо здесь. А вообще, по состоянию на сегодняшний день мы работаем с 6 банками и 3 кредитными организациями. И очень довольны этим сотрудничеством. Вообще, ипотечное кредитование имеет большие перспективы в Армении, и мы связываем с этим серьезные планы. - Цены на жилье в последние годы интенсивно росли. Эта тенденция продолжается и сейчас? - Да, цены потихоньку продолжают расти, и за первую половину этого года поднялись в среднем на 20-25% в долларовом эквиваленте, или на 10% в драмах. - Как влияет нестабильность доллара на рынок недвижимости? - Рынок очень плохо реагирует на это. Сразу начинается неразбериха: продавцы - не продают, боятся. Затем начинают менять цену, просить сумму в драмах, а через некоторое время снова - в долларах. Короче, начинается катавасия. Стабильность - это самая важная вещь для бизнеса вообще и для инвестиций в частности. - Вы считаете, что нужно отменить свободно плавающий курс доллара? - Я не думаю, что все, что декларируется в этом деле, соответствует реальности. У меня нет уверенности, что здесь обходится без постороннего вмешательства. Как может курс измениться за одну ночь на 10%? - А если абстрагироваться от изменения курса валют, то цена на недвижимость будет продолжать подниматься? - Я думаю, да, потому что на сегодняшний день в Армении практически нет сфер вложения денег. Нет вторичного рынка акций и т. д. И соответственно, у людей, обладающих "лишними" средствами, практически нет выбора. Ведь в тех же банках люди скорее даже теряют деньги. Особенно, если держат в долларах. Скажем, выигрывают в процентах - 6-7% за год, а на изменении курса теряют 16%. - И Вы пока не видите конца повышению цен на недвижимость? - Пока нет. Тем более, что скоро на цены начнет более существенно влиять ипотечный фактор. Эта сфера достаточно интенсивно развивается. Я чувствую, что между банками уже есть реальная конкуренция. И эта конкуренция будет продолжаться, пока мы не придем к общемировым ставкам.


Карта сайта


Информационный сайт Webavtocat.ru