Институт кондоминиума: на точке замерзания

Институт кондоминиума: на точке замерзания

Первые кондоминиумы -- объединения собственников жилья в многоквартирных домах -- в нашей стране появились более 15 лет назад. Насколько данная форма управления жилищным сектором оправдала себя, мы попросили рассказать председателя кондоминиума "Давташен 1/1" Рубена Дабагяна, доверительного управляющего кооперативного дома "Академия-3" Армена Мелик-Сантурдчияна и президента Ассоциации председателей кондоминиумов Арама Григоряна.

-- Состоялся ли в Армении институт кондоминиума?

Р. Дабагян: Ни одна хозяйственная организация не связана так тесно с населением, как кондоминиумы. Оперативно устраняя неполадки, кондоминиум не допускает перерастание мелких неисправностей в крупные аварии, устранение которых требует значительно больших затрат.

А. Мелик-Сантурдчиян: По моим наблюдениям, жильцам, в принципе, все равно, кто их обслуживает. Важно, чтобы санитарно-бытовое состояние в доме было нормальным: исправно функционировали все инженерные коммуникации, не протекали крыши, регулярно вывозился мусор и т. д.

А. Григорян: Все это так. Но не от хорошей жизни жильцы стали объединяться в ассоциации, а чтобы навести порядок в собственном доме. Ведь собственники приватизированного жилья несут полную ответственность за места общего пользования и общие инженерные сооружения, т. к. это является их долевой собственностью. Однако следует сказать, что капитальный ремонт зданий и коммуникаций не под силу одним кондоминиумам, т. к. требует высокого уровня организации технического обслуживания, высококвалифицированных кадров и, естественно, больших финансовых вливаний. Правда, в меру своих сил и возможностей, руководство столичных административных округов выполняет эти непростые задачи. Но, по большому счету, вопрос капремонта зданий, особенно тех, что построены 60-70 лет назад, остается открытым.

-- В последнее время идет укрупнение кондоминиумов. Не дискредитирует ли это изначальный принцип их создания?

А. Григорян: В 1995-1996 гг. первые кондоминиумы начали образовываться в отдельно взятых домах по инициативе владельцев приватизированных квартир. Спустя несколько лет один кондоминиум включал в себя уже от 8 до 15 домов. Постепенно этот процесс пошел по нарастающей. Сейчас, к примеру, в центре столицы действуют два кондоминиума -- "Кентрон" и "Кентрон-1" -- объединяющие по 300-350 домов каждый. Причем нередко сами жильцы узнают об изменении численности состава ассоциации жильцов задним числом. Их согласия об объединении кондоминиумов никто не спрашивает. В результате, если еще лет пять назад в Ереване было 700 кондоминиумов, то в настоящее время -- чуть больше 200. Создание сверхкрупных кондоминиумов, во-первых, противоречит закону РА "О кондоминиуме". Во-вторых, для управления таким огромным хозяйством требуется целый штат работников, которым надо платить зарплату. Естественно, паевые взносы с членов кондоминиума значительно увеличиваются. В-третьих, в столь крупном кондоминиуме ни его руководство не знает своих жильцов, ни жильцы -- своего управляющего. Следовательно, оперативно решить те или иные проблемы становится проблематично.

-- Нередко жильцы, являясь членами ассоциации собственников, не знают своих прав и обязанностей, а также функций самого кондоминиума. Что вы на это скажете?

А. Григорян: В настоящее время законодательство о кондоминиумах включает Гражданский кодекс РА, законы РА "Об управлении многоквартирным домом", "О кондоминиуме" и иные правовые акты. Все эти документы находятся в свободном доступе, и с ними может ознакомиться любой желающий. Р. Дабагян: Чтобы избежать недопонимания и недоразумений со стороны жильцов, я на основе всех существующих законов для собственников жилья составил памятку, касающуюся, с одной стороны, прав и обязанностей кондоминиума, с другой -- жильцов. После ознакомления с текстом жилец получает ее под роспись. Таким образом, в дальнейшем он не сможет сослаться на незнание законов, связанных с кондоминиумом. Кроме того, для вступления в кондоминиум собственник квартиры представляет письменное заявление с приложением документов, удостоверяющих его право собственности на это жилье, а также копию паспорта. Членство в кондоминиуме регистрируется в журнале регистрации участия в кондоминиуме. Все это документы мы требуем для точного учета членов своей ассоциации, а также для выдачи жильцам различных справок. К примеру, несколько лет назад в одной из квартир случился пожар. Все документы сгорели, и только благодаря тому, что у нас были их копии, семье удалось быстро восстановить утраченное.

-- Нередки случаи, когда руководство кондоминиума перекладывает решение бытовых проблем на плечи жильцов, ссылаясь на нехватку средств. Насколько правомерны такие заявления?

Р. Дабагян: Только нерадивый руководитель может заявить такое. Наш кондоминиум, который я возглавляю со дня его основания, существует 14 лет. Он объединяет пятнадцать 9-этажных зданий. Как правило, в январе составляется годовой бюджет каждого многоквартирного дома и подробно расписываются все статьи расходов, необходимых на эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт общей собственности дома. Этот документ утверждается на общем собрании жильцов.

Следует сказать, что даже в рамках кондоминиума мы не имеем права бюджет одного дома использовать для другого дома. В нашем кондоминиуме плата за управление общей собственностью составляет 20 драмов за 1 кв. м. При этом только на ремонт труб в подвальных помещениях в бюджете заложено 3,6 драма на 1 кв. м. На случай непредвиденных аварийных ситуаций существует резервный фонд. Так, в прошлом году возле одного дома прорвало чугунную канализационную трубу, и все нечистоты стали уходить под землю. Пришлось срочно вызывать специальную технику, рыть траншею и менять трубу. В течение суток авария была ликвидирована. И все это благодаря тому, что у нас заключены договора с организациями, занимающимися электро-, водоснабжением, ремонтными работами, дезинфекцией и т. д.

Сам штат кондоминиума небольшой. Кроме председателя, зарплату получают еще бухгалтер, механик по обслуживанию лифтов, управляющий делами и уборщица. В 2011 г. было выполнено 65% от запланированного бюджетом работ. Произвели косметический ремонт на первых этажах мест общего пользования, установили на входах в здания металлические двери, застеклили все окна на лестничных площадках, привели в порядок территории, прилегающие к зданиям (хотя в нашем ведении находится лишь тротуар вокруг каждого дома шириной 1 м и 3 м территории возле входа). В этом году планируем установить кодовые замки на входные двери, а на лестничных клетках "гирлянды" висячих электропроводов убрать под наружную защитную оболочку (кожух), чтобы избежать пожароопасных ситуаций и несчастных случаев.

Немалую поддержку оказывает нам руководство административного округа "Давташен". В прошлом году благодаря этому содействию была заменена кровля на протекающих крышах, а также проложены асфальтированные дорожки между многоэтажными домами. Наш микрорайон сравнительно молодой. Все дома построены лет 25 назад, поэтому капремонт на данный момент им не требуется.

А. Мелик-Сантурдчиян: Наш дом -- кооперативный, построен в 1975 году. Основной его контингент -- научные работники и творческая интеллигенция. Три года назад жильцы нашего дома возложили на меня доверительное управление зданием. Дом 9-этажный, одноподъездный, в нем 18 двухкомнатных квартир и столько же трехкомнатных. За управление общей собственностью жильцы двухкомнатных квартир ежемесячно платят 900 драмов, а трехкомнатных -- 1200 драмов. В отличие от кондоминиума, у нас нет штата работников, и мы не тратим наши средства на выплату зарплаты. Для визирования разных справок и документов у нас есть круглая печать, но нет расчетного счета. По мере необходимости мы заключаем разовый договор на выполнение конкретных работ. Например, в прошлом году на первом этаже дома сделали освещение с фотоэлементами, установили решетку на входе в подвал, чтобы туда не проникали бомжи, в подвальном помещении заменили проржавевшие трубы, а также поменяли четыре канализационных стояка. В планах этого года -- починка крыши, установка кодовых замков на входную дверь и кое-какой текущий мелкий ремонт. Между прочим, немало средств уходит на поддерживание лифта в рабочем состоянии. В целом, жильцы стремятся содержать свой дом в нормальном санитарно-бытовом состоянии.

-- А жильцы исправно платят за управление общей собственностью?

Г. Дабагян: Бывают исключения. К сожалению, у нас нет реальных рычагов воздействия на неплательщиков. Однако мы разбираемся с ними в каждом конкретном случае. Нередко, в зависимости от суммы задолженности, предлагаем погашать ее постепенно, в течение нескольких месяцев. Как правило, это срабатывает. Иной раз человек, возвратившийся домой после долгого отсутствия, удивляется: почему кондоминиум требует с него какие-то взносы? Он не задумывается о том, что приватизированная квартира является частью здания, и долевое участие в нем налагает свои обязательства. Естественно, за свет, воду и мусор за этот период с него не берут, но за управление общей собственностью он должен платить в любом случае. Следует отметить, что по решению общего собрания для семей ветеранов карабахской войны и погибших за освобождение Арцаха плата за управление общей собственностью составляет 50% от установленной суммы.

А. Мелик-Сантурдчиян: У нас проблем с платежами нет. В экстренных ситуациях, во время аварий в качестве аванса собираем нужную сумму, а затем эти взносы засчитываются в счет очередной платы.

-- Спустя 15 лет какие проблемы мешают развитию института кондоминиума?

А. Григорян: Институт кондоминиума в нашей стране далек от совершенства. Несмотря на целый ряд принятых законов до сих пор налицо несовершенство законодательной базы. Нет внятного разграничения прав и обязанностей между кондоминиумом и органами власти. Не определены четкие границы взаимоотношений владельцев квартир и кондоминиума. При 30-35%-ом уровне бедности населения нельзя перекладывать капитальный ремонт дома на плечи собственников жилья, как это прописано в ст.165 Гражданского кодекса РА. Ни один кондоминиум не в силах выполнить такую задачу. Кроме того, нередко в кондоминиуме бюджет здания, ремонтная смета составляются формально, без участия проживающих в нем собственников и без учета их насущных проблем. Такой формализм приводит к усреднению сумм паевых взносов собственников, а когда дело доходит до конкретных ремонтных работ, оказывается, что не хватает средств. Думаю, необходимо создать централизованные организации, которые занимались бы коммунальным обслуживанием. Именно они должны работать с кондоминиумами на договорной основе. В целом, считаю, что государство должно еще раз пересмотреть модель управления кондоминиумами жилым фондом.


Карта сайта


Информационный сайт Webavtocat.ru