Советы по аренде офиса

Советы по аренде офиса

На сегодняшний день примерно 90% сделок связанных с арендой коммерческой недвижимости проходит с привлечением риэлтерских услуг. В большинстве случаев риэлтерская организация представляет исключительно интересы хозяина офисного здания. Примерно в 20% случаев риэлтерскими услугами пользуются как арендодатель, так и арендатор, разница лишь в том, что у каждой из сторон свой риэлтор. И лишь в 5-10% встречается ситуация когда риэлтор представляет интересы только арендатора и ведет все необходимые переговоры лично с потенциальным арендодателем.

Вопрос о том стоит ли воспользоваться услугами риэлтора, при решение сдать или снять офис без посредников зависит во – первых от того сколько денежных средств готова потратить компания которая собирается арендовать офисные помещения. В том случае если необходим офис класса В, то услуги риэлтора могут не понадобиться, в остальных случаях лучше обратиться за помощью к специалистам. На сегодняшний день существует целая методика классификации офисных помещений, ознакомиться с которой необходимо каждому арендатору, которое решает арендовать офисную недвижимость, и желательно до начала поиска необходимого помещения. Таким образом, при обращение в риэлтерскую контору Вы уже четко будете знать чего хотите, и сможете поставить конкретную цель перед риэлтором.

Различают два основных класса офисной недвижимости – А и В, главным различием между которыми является месторасположение

К классу А относятся те здания, которые находятся внутри Третьего транспортного кольца или же на первой линии Кутузовского, Ленинградского и Ленинского проспектов, но не более 6 км. от третьего кольца. Что касается расположения недвижимости класса В, то оно не нормируется. Так же не маловажным показателем в различии классов А и В, является вид строительства. Строительство класса А исключительно новое и с наличием лифта, но лишь в тех зданиях, которые превышают четыре этажа и имеют расстояние до потолка не менее 2,9 м. к классу В относятся здания с полной реконструкцией.

Стоит также обратить внимание на инженерные параметры, они тоже различны. К классу А относятся помещения с наличием системы кондиционирования и вентиляции двух или четырехтрубной, но не менее. А здания класса В вместо вышеперечисленного может использоваться сплит-система или приточно-вытяжная вентиляция. Немаловажным показателем является наличие бесперебойного электропитания, в классах А она поддерживает всю систему комплекса, а в классах В лишь отдельные аварийные системы, в том числе и лифты. И последние различие между двумя классами офисных зданий это эксплуатационные характеристики. В зданиях класса А управлением занимается специальная управляющая контора, а в классах В, внутренняя служба эксплуатации. Конечно это не весь список признаков, различающий классы А и В, существует еще ряд технических характеристик, который необходимо обсудить конкретно с риэлтором, так как лишь профессионал в состоянии оценить класс арендуемого помещения или здания в целом и сравнить соответствие предлагаемой стоимости с рыночными критериями.

После того как произведена оценка арендуемого здания, необходимо решить вопрос об арендной плате. В большинстве случаев арендная ставка начисляется в долларах США, редко в евро. Расчет производится в рублях по курсу ЦБ и не включает в себя налоги. Существует так же понятие временный залог-это, когда арендатор как бы оставляет арендодателю в залог сумму равную одной ежемесячной арендной платы на срок 2-4 недели, в течение которых обе стороны должны подготовить все необходимые документы для составления и заключения договора аренды. В случае если по вине арендатора данный договор не будет заключен, то сумма залога не возвращается, и будет считаться компенсацией упущенной выгоды арендодателя. Если же договор не может быть заключен в связи с не полным пакетом документов у арендодателя, то стороны могут заключить предварительный договор, который автоматически будет аннулирован, как только арендатор получит все необходимые документы. Так же при заключении договора аренды арендатор должен выплатить арендодателю сумму в размере одно, двух редко трех ежемесячных платежей. Которая будет является страховым депозитом. Таки образом арендодатель сможет погасить сумму невыплаченных арендатором обязательств. Данная сумма должна находиться на счете арендодателя весь срок, на который был заключен договор аренды, а по истечению данного срока сумма возвращается арендатору.

Не стоит забывать и о выплате комиссии риэлтору, который проводил сделку между арендатором и арендодателем, данная сумма в средне составляет 70-100% от суммы ежемесячной суммы арендной платы. Выплатить данную сумму обязан арендодатель, в редких случаях компенсацию данной суммы осуществляет арендатор.

Что касается срока арендуемой коммерческой недвижимости, то стандартные договора аренды заключаются на срок от 1 до 5 лет. Сегодня минимальным сроком аренды, особенно в новых бизнес – центрах, является 3 года. По истечению данного срока, договор может быть расторгнут, но о намерении расторжении необходимо сообщить за 3-6 месяцев.

Решив арендовать коммерческую недвижимость арендатору необходимо помнить о том, что существует такой маркетинговый прием, который предусматривает повышение арендной платы, например за пользование общей площадью: лестничная клетка, коридор, холл около лифта и т. д. так же могут быть начислены операционные расходы, на пример за эксплуатацию здания, коммунальные платежи. В среднем данная сумма варьируется от 50 до 90$ за кв. м. в год и может выплачиваться по отдельно заключенному договору либо быть прибавлена к сумме арендной платы. Что касается внутренней отделки здания, то отделкой мест общего пользования должен заниматься исключительно арендодатель, в случае если этим занимается арендатор, то собственник здания обязан возместить все затраты, снизить арендную плату или вообще освободить арендатора от ежемесячных выплат сроком на 1-2 месяца.

Теперь прочитав данную статью, выбор за вами стоит ли обращаться за помощью к профессионалам для составления и заключения договора аренды или же Вы в состоянии адекватно и правильно сделать это сами. Можно сказать лишь то, что профессиональный риэлтор точно поможет провести все необходимые маркетинговые исследования, соберет всю необходимую информацию об арендуемом помещении, о месторасположении, а также о самом владельце офисного здания. Это поможет Вам себя обезопасить от зря потраченных денежных средств и времени, а также не позволит попасть в ситуацию, после которой придется искать новое место. В случае если же Вы решили заниматься поиском офисной недвижимости риэлторы рекомендуют, главное не торопиться и быть разборчивым. Не будет лишним узнать у собственника здания, которое вы собираетесь арендовать о наличии телефонных линий, линий интернета, системы охраны автостоянки и многом другом.


Карта сайта


Информационный сайт Webavtocat.ru