Квартира с «нагрузкой»

Квартира с «нагрузкой»

Договор пожизненного содержания как альтернативный способ решения «квартирного вопроса»

Представьте себе молодую пару с неплохими, но недостаточными для покупки жилья доходами и одинокого пожилого человека, имеющего в собственности дом или квартиру, но прозябающего на минимальную пенсию и, возможно, нуждающегося в уходе. И вот счастливый случай - они встретились и поняли, что нужны друг другу. Конечно, молодые люди готовы помогать одинокому пенсионеру, лишь бы он подарил им долгожданное жилье. Но нуждающийся в помощи собственник недвижимости не уверен, что после дарения жилья отношение к нему останется столь же теплым. Выходом в данном случае может стать заключение договора пожизненного содержания.

Суть договора

Регулированию вопросов пожизненного содержания (ухода) посвящена гл. 57 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). Согласно такому договору, одна сторона (отчуждатель) передает другой (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру либо их часть, другое ценное недвижимое или движимое имущество. Взамен приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и/или уходом. Вопросы, связанные с передачей имущества другими способами (завещание, дарение), в этой статье не рассматриваются. Отчуждателем может быть физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья, приобретателем – совершеннолетнее дееспособное физическое лицо, юридическое лицо или несколько физических лиц одновременно. Они становятся совладельцами недвижимости на правах общей совместной собственности. Ответственность за выполнение обязательств перед отчуждателем они несут солидарно. Договор пожизненного содержания также может быть заключен в пользу третьего лица.

Кому это надо?

Договоры пожизненного содержания заключают, как правило, не от хорошей жизни. Для одинокого пожилого человека – владельца квартиры или дома – это порой единственный способ обеспечить себе достойную старость. Для молодых и энергичных – возможность получить собственную жилплощадь. Выгоды налицо. Отчуждатель, передавая приобретателю имущество, имеет право определить все виды материального обеспечения и ухода(опеки), которые он желает получать, и остаться жить в своей квартире или доме. В договоре может быть предусмотрено обязательство приобретателя обеспечить отчуждателя или третье лицо правом проживания в переданном ему доме (квартире).

Чтобы не возникло неприятных недоразумений и отчуждатель не остался без крова над головой, при заключении договора пожизненного содержания рекомендуем в обязательном порядке прописать это положение. А что же приобретатель? Он приобретает недвижимость альтернативным способом и получает право собственности непосредственно после государственной регистрации договора. Но реализовать его в полном объеме до смерти отчуждателя приобретатель не может.

При жизни отчуждателя приобретатель не имеет права продавать, дарить, менять, передавать в залог имущество, полученное по договору пожизненного содержания. Но, несмотря ни на что, такой договор для приобретателя остается очень рентабельным. Как правило, при жизни отчуждателя на обеспечение его благами, предусмотренными договором, тратится не более 30% стоимости полученного имущества.

Полезные формальности

Для исключения недоразумений в договоре желательно прописывать все детали (обеспечение конкретными продуктами в определенном количестве с установленной периодичностью, стирка, уборка, прогулки, выгул домашних любимцев, медицинское обеспечение).

Материальное обеспечение подлежит денежной оценке и индексации.

Если обязанности приобретателя не были конкретизированы в договоре, возникающие по этому поводу споры, как правило, разрешаются в пользу отчуждателя.

Договор

Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению и обязательной государственной регистрации. При отчуждении жилья кроме правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, свидетельства о приватизации) нужно взять справку из БТИ. А при отчуждении земли кроме государственного акта следует заблаговременно побеспокоиться о наличии справки из отдела земельных ресурсов о денежной оценке земли и наличии или отсутствии зарегистрированных земельных сервитутов.

Если приобретатель – юридическое лицо, нужно предоставить уставные документы и решение собственника о заключении соответствующего договора.

Расторжение возможно

Действие договора пожизненного содержания прекращается со смертью отчуждателя. Но договор может быть расторгнут – как по инициативе отчуждателя, так и по требованию приобретателя. Для расторжения договора нужно решение суда. Причиной, как правило, является невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора. Поэтому, прежде чем заключать договор пожизненного содержания, следует трезво оценить свои силы, взвесить все за и против.

Часто, стремясь убедить собственника недвижимости заключить договор, потенциальные приобретатели соглашаются на условия, которые впоследствии не в силах выполнить. Приобретатели, как правило, – не праздные мажоры, а работающие, получающие образование, воспитывающие детей люди.

Зачастую добросовестно выполнить все обязательства по договору они не в состоянии ни материально, ни физически. А одинокий пожилой человек, кроме зафиксированных в договоре благ, требует еще и общения. Нельзя также забывать о том, что с возрастом люди становятся мнительными и зачастую даже подозрительными.

Приобретателям, которые переоценили свои силы и возможности, следует помнить, что они могут с согласия отчуждателя передать свои обязательства членам своей семьи или третьим лицам.

Людям же, которые приняли решение передать свою недвижимость взамен на пожизненное содержание, рекомендуем искать потенциальных приобретателей исключительно в среде знакомых и родственников. Характер случайных знакомых зачастую меняется после заключения договора, Требовать исполнения обязательств по договору у пожилого человека физически не хватает сил, возможности обратиться за юридической помощью для расторжения договора зачастую тоже нет. Иск в суд необходимо оформить надлежащим образом, должны быть оплачены судебные издержки. Без помощи юриста здесь не обойтись. Но никакой юрист вам не поможет, если вы не вооружите его соответствующими доказательствами.

После заключения договора в идеале следует завести обычный журнал любого формата, лишь бы в нем фиксировались все те материальные и нематериальные блага, которые получатель передает отчуждателю. Стороны должны понять, что в такой фиксации нет ничего унизительного. Никто, конечно, не говорит о расписках за полученные на Рождество подарки. На худой конец, с определенной периодичностью (скажем, раз в месяц) получателю можно писать в своей тетрадке «претензий к качеству и объему получаемого содержания и ухода не имею» и подписывать эту простую формулу у отчуждателя. Главное – делать это с первых дней действия договора. Если такую практику попытаться ввести со временем, это предложение вызовет недоверие и ненужные домыслы. Для чего все это нужно, станет понятно, если рассмотреть приведенные нами примеры.

А что на практике?

Было бы несправедливо обвинять одних только пожилых людей в том, что они от скуки измываются над своими бедными попечителями. Часто одиноких людей находят различного рода проходимцы, для которых заключение договоров пожизненного содержания (ухода) – коммерческий проект. Тогда жизни отчуждателей угрожает реальная опасность, но это уже из области уголовного права.

А мы рассматриваем договор пожизненного содержания исключительно в контексте гражданских правоотношений. Хотя, как говорилось выше, договор пожизненного содержания и может быть расторгнут по требованию приобретателя, можно смело утверждать, что абсолютное большинство исков подается именно отчуждателями. В заключение хочу сказать, что, несмотря на изложенные в статье нюансы, договор пожизненного содержания (ухода) – лучшее решение для урегулирования отношений между теми, кто хочет получить опеку, и теми, кто ее может предоставить в обмен на жилье.

В моей практике было множество таких случаев: недобросовестная бабушка (да простят меня наши милые бабушки, но дедушки, в силу известных причин, крайне редко фигурируют в подобного рода делах) оформляет завещание на наследника, который в благодарность всеми силами обеспечивает ее достойную старость. Через некоторое время завещание переписывается, и еще один «счастливый наследник» таскает бабушке пакеты, а потом – еще один. Понятно, что каждое последующее завещание отменяло предыдущее, но экс-наследники, конечно, об этом ничего не знали. Бабушке приходилось заботиться лишь о том, чтобы они не встретились.

Поэтому она расчетливо приглашала их к себе в разное время. Самое главное – бабушка действовала в рамках закона. Она не заключала никаких договоров, поэтому ничего и не нарушала. Этическую сторону дела мы не обсуждаем. Нередко пожилой человек, подарив квартиру или дом милой девушке, через некоторое время лишается даже тех элементарных благ, которые он получал, проживая в одиночестве. И тут одариваемый ничего не нарушает. Он ничего не должен дарителю.

А ведь договор дарения расторгнуть намного сложнее, чем договор пожизненного содержания (ухода). Для суда не имеют значения мотивы, по которым недвижимость была подарена. В результате в суды попадают иски о признании недействительными договоров дарения на том основании, что они были заключены то ли из-за ошибки, то ли в силу других пороков воли, но это, как говорится, другая история. Договор пожизненного содержания (ухода) – честный договор.

Каждая из его сторон открыто заявляет о том, что она желает получить. Главное – прописывать все максимально подробно, добросовестно исполнять и скрупулезно фиксировать. Это поможет людям, заключившим такой договор, получить то, к чему они стремились, и сохранить хорошие или, по крайней мере, понятные и прозрачные отношения, которых часто так не хватает в жизни, до самой смерти.


Карта сайта


Информационный сайт Webavtocat.ru