«Разговоры о переизбытке складской недвижимости в Московском регионе требуют уточнения»

«Разговоры о переизбытке складской недвижимости в Московском регионе требуют уточнения»

Недавний кризис нанес удар не только по рынку жилой недвижимости, но и по рынку коммерческой. Компании сворачивали свою работу, офисы закрывались. Товара не было, поэтому складские помещения пустовали, отчего многие не очень крупные бизнесмены просто разорились. Но в последнее время ситуация изменилась. И в лучшую сторону. О том, как себя чувствует рынок складской недвижимости, рассказывает руководитель Группы компании «Бизнес Сити» Роман Давидович Селин:

— Если мы посмотрим аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости, то ясно увидим, что во второй половине 2017 года спрос на складскую недвижимость Московского региона заметно вырос. Это стало видно даже и без всяких цифр: жизнь оживилась. Ко всему этому я еще хочу добавить, что такого объема спроса не было с начала кризиса в 2008 году.

— Роман Давидович, как думаете, с чем это связано?

— С общим оживлением рынка. Люди стали больше зарабатывать, спрос на товары вырос. Да и компании уже оправились от кризиса, оживилась торговля, потребовались помещения для хранения товаров.

— Скажите, а что на рынке доминирует: покупка помещений или их аренда?

—Если мы сравним цифры, то они все же в пользу аренды. Смотрите. Объем предложения офисных помещений в аренду в сентябре 2017 года увеличился на 3 % по количеству и на 10 % — по общей площади. Тогда как объем предлагаемых на продажу объектов коммерческой недвижимости за последний месяц по количеству вырос всего на 1 %, а по общей площади — на 7 %.

— А что со спросом?

— Точных цифр у меня нет, но судя по тому, что предложение увеличивается, и товар находит своего покупателя, то, думаю, картина со спросом ясная. И, как я говорил выше, если мы послушаем тех, кто связан с этим рынком, все они отмечают, что уровень спроса вышел на докризисный уровень.

— Но согласно законам рынка, если увеличивается спрос, то растет и цена.

— Безусловно. Средняя арендная ставка по офисам в центре возросла на 3 % и составила 811 долларов за квадратный метр в год. За пределами Центрального округа рост чуть пониже, он составляет 2 %. А вот средняя годовая ставка почти там в два раза меньше — 468 долларов. И данный рост цен, я считаю, связан только с одним – с ростом деловой активности в начале осени. Выросла и цена покупки коммерческой недвижимости. Правда, всего лишь на один процент за последний месяц, но все же рост, а не падение. И хотя данный темп прироста цен сопоставим с величиной снижения за данный период курса доллара, но думаю, что это только начало.

— А если сравнить с прошлым годом?..

— … То картина вырисовывается неплохая. Так, в первом полугодии 2017 года объем сделок аренды и покупки складов, по предварительным данным, превысил 670 тысяч квадратных метров, что на 22 % больше показателя аналогичного периода 2016 года (550 тысяч квадратных метров). Как и в прошлом году, значительная доля площадей покупается и арендуется в строящихся зданиях, особенно на высокой стадии их готовности.— Как вы считаете, активность рынка коммерческой недвижимости будет нарастать?

— Думаю, что ближе к концу 2017 года активность арендаторов и покупателей может даже несколько снизиться. И связано это будет с колебаниями курсов валют. Если доллар и евро «прыгают», то бизнесменам порой бывает трудно принять решение. Они не всегда могут правильно просчитать прибыль. А убытки терпеть никому же не хочется. Может быть, какое-то время они будут просто выжидать, а потом уже принимать решения исходя из ситуации.

— Не скажете, какова сейчас структура предложения объектов?

— Лидируют офисы. Их предлагается 58 %. Далее идут производственно-складские помещения — 19 %, торговые помещения — 14 %. И на помещения свободного назначения приходится лишь 9 %.

— Каких арендаторов больше: наших или иностранцев?

— Наиболее активными арендаторами, как это было и в прошлом году, оставались компании, которые занимаются розничной торговлей. Их около 45 %. Также значительную часть спроса формировали логистические операторы и дистрибьюторы различных отраслей. Если рассматривать государственную принадлежность предприятий, то большинство — это, естественно, российские компании. Их доля в структуре спроса составляет около 70 %.

— Но склад складу рознь. Каких сейчас больше не хватает?

— Понятно, что хороших и качественных! Но, к сожалению, пока недостаточно предложений специализированных складов. Что я имею в виду. Сейчас поступает очень много фармацевтических товаров или дорогостоящей техники. Их не поместишь в комнату, арендованную у какого-либо НИИ. Для медикаментов нужно сухое и светлое помещение. И чтобы там соблюдался температурный режим. Вот таких качественных складских помещений пока и не хватает. Кстати, а комнаты в НИИ уже не котируются на рынке. На них, конечно, тоже есть спрос, но с каждым годом он уменьшается. Вообще, непрофессионально организованные склады с каждым днем пользуются все меньшим спросом. Вот о чем необходимо подумать предпринимателям, занимающимся этим бизнесом.

— Но раз потребность есть, то и строить должны бы энергичнее?

— Девелоперы и строят. Во всяком случае, стараются. Если мы посмотрим цифры ввода складских помещений в Подмосковье (а строят сейчас больше всего за МКАД), то увидим, что общий объем введенных площадей за три квартала в Московском регионе превысил 400 тысяч квадратных метров. Этот показатель на 70 % выше аналогичного за прошлый год. Но вполне возможно, что к концу года темпы ввода складских площадей снизятся. Я слышал, что ряд девелоперов хотят по разным причинам перенести сроки ввода объектов на начало 2013 года.

— Может, это делается для того, чтобы держать на определенном уровне цены?

— Думаю, что и это есть. Ни для кого не секрет, что существует дефицит земельных участков в Московской области, которые были бы недалеко от Москвы, имели бы все необходимые коммуникации и были бы адекватны по цене. Плюс чтобы участок имел еще и хорошую «юридическую чистоту».

— По мнению игроков складского рынка, высокий спрос и дефицит готовых помещений не дают снижаться и ставкам аренды.

— Да. Но и растут они не особенно сильно. Все же ослабление рубля и вывод на рынок новых объектов сдерживают их дальнейший рост. Во всяком случае, на сегодня такова ситуация. Что будет завтра, сказать определенно не могу. Однако многие аналитики рынка считают, что в 2018-2019 годах основная девелоперская активность будет перемещаться в более отдаленные от Москвы зоны. Насколько я знаю, около половины планируемых складов сосредоточено на расстоянии 30-40 км от МКАД.

— Можно сказать, что прогнозы неутешительные?

— Я бы сказал, что они очень осторожные. Все же проблемы с финансовыми ресурсами имеются. Поэтому ряд инвестиционных фондов, обеспокоенных разного рода прогнозами, не ждут ухудшения ситуации, они просто прекращает работу на территории России и стараются избавиться от своих активов. Но это больше заметно в сегменте офисной недвижимости. Все же складской рынок по сравнению с офисной и торговой недвижимостью несколько более устойчив, потому что это рынок первичного потребления. И если экономическая ситуация в стране не ухудшится, то не упадут и арендные ставки. Да и цены на покупку коммерческой недвижимости будут только расти. А если нестабильная ситуация на европейских рынках приведет к спаду экономики в России, то это может негативно отразиться и на уровне спроса. Пока же, как считают эксперты, спрос на офисы и складские помещения достаточно устойчивый, что является хорошим стимулом для их строительства или приобретения.


Карта сайта


Информационный сайт Webavtocat.ru