Кто построит дом?

Кто построит дом?

Разве ж это вопрос в наше время? Строительные организации выстроятся в длинную очередь, чтобы получить подряд на возведение объекта. Главный вопрос для инвестора состоит в другом: как достигнуть быстрой оборачиваемости средств, инвестированных в строительство? Никакой Америки не откроем и никакого велосипеда не изобретем, если скажем, что быстрой оборачиваемости средств можно добиться только за счет огромного спроса на эту продукцию, массовым потребителем которой являемся мы с вами. Однако в отличие от жителей американского континента, покупательной способности нашего массового потребителя хватает на покупку разве что пресловутого велосипеда, на котором далеко не уедешь. Жилье большинству из нас не по карману. Так считают многие, навсегда похоронив мечту о собственной квартире.

Действительно, накопить на жилье при тех доходах, которые имеет основная часть населения страны, тяжело, а вот приобрести его с помощью ипотечного кредита для многих из нас вполне по силам даже в теперешней, достаточно сложной, ситуации. Так утверждают специалисты. И это утверждение, по всей видимости, вполне обоснованно. Для примера, та же Америка вышла из глубочайшего кризиса 1929-1932 гг. с помощью ипотеки. Сегодня рынок закладных по ипотеке в США составляет свыше 3,5 триллиона долларов. Именно ипотека является для американцев наиболее привлекательным вложением средств. Ипотечные ценные бумаги быстро растут в цене, они очень надежны. Однако гарантом их надежности является государство. Оно выделяет огромные финансовые средства, которые проходят через государственные агентства ипотечного кредитования. Закладные на ипотечный кредит, которые появляются в результате договора заемщика с банком, выкупаются государственными ипотечными агентствами и обращаются на рынке ценных бумаг. За счет оборота ценных бумаг у государства появляются новые средства для того, чтобы выкупать новые кредиты. Таким образом, огромная государственная машина работает настолько эффективно, что 90% жилья в Америке покупается именно по этой схеме.

Работает ли эта схема у нас? На вопросы отвечает Генеральный директор Ипотечной корпорации Московской области, советник Губернатора Московской области Владимир Евгеньевич Мальцев.

-Владимир Евгеньевич, какова роль нашего государства в решении жилищной проблемы?

-Если говорить о подходах к массовому решению этого вопроса в России, то они были разными. В свое время вопрос решался государством с помощью строительства так называемых «хрущевок». Это было не самое удобное жилье. Но в момент его острой нехватки и оно сослужило хорошую службу. Однако полноценным решением проблемы такой подход было назвать трудно, потому что еще никто в мире не смог решить этот вопрос за счет государства. А вот еще раньше, до революции, в России вовсю пользовались ипотечными схемами для решения жилищного вопроса. И здесь мы были впереди планеты всей. Объемы жилищных кредитов в дореволюционной России были больше, чем в Европе и Америке. Сегодня, используя схему жилищного кредитования, мы лишь вспомнили свои традиции.

Однако и без государственной поддержки ипотека обречена. Никогда еще она не развивалась только благодаря рыночным механизмам. На это есть свои причины, главная из которых заинтересованность государства в обеспечении жильем своих граждан. Государственная поддержка ипотечного кредитования существует во всех странах. У нас с прошлого года начались серьезные подвижки в этом отношении. Увеличены размеры государственных гарантий, которые предоставляет Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Многое зависит и от политической воли Президента, который сегодня очень активно взялся за реализацию национального проекта «Доступное жилье – гражданам России». Именно благодаря этому в России стал развиваться ипотечный рынок.

В Московской области для решения жилищного вопроса объединили усилия две ветви власти - муниципальная и государственная. Это, несомненно, правильный подход. Ипотечное кредитование должно быть доступным для людей не только с точки зрения процентных ставок и сроков предоставления кредитов, но и с точки зрения шагового удобства. И здесь роль муниципальных образований чрезвычайно важна, поскольку все люди живут на территории муниципальных образований и должны иметь возможность прямо на месте получить квалифицированную помощь в приобретении жилья в кредит. Для этого нами аккредитовано 17 ипотечных кооперативов, более 20 ипотечных брокеров, 21 риэлторская компания. Все они находятся на территории различных районов Подмосковья.

Врезка

До революции в России широко использовались ипотечными схемы для решения жилищного вопроса. И здесь мы были впереди планеты всей. Объемы жилищных кредитов в дореволюционной России были больше, чем в Европе и Америке. Сегодня, используя схему жилищного кредитования, мы лишь вспомнили свои традиции.

-Чем вы можете заинтересовать потребителей ваших услуг в то время, когда различные коммерческие банки предоставляют ипотечные кредиты под меньший процент?

- Рублевые кредиты выдаются не ниже, чем под 12% годовых. Процентная ставка зависит от уровня инфляции, а она составляет 12 процентов. Это чистая математика, экономику ведь не обманешь. Конечно, есть некие структуры, которые декларируют, что предоставляют ипотечные кредиты под 1 процент годовых. Я вполне официально заявляю, что это неправда, или, по крайней мере, это не ипотечный кредит. А что касается ипотечных кредитов, то нами аккредитовано 16 банков и у нас единая политика. Мы рефинансируем эти банки и рефинансирование проводим с учетом той процентной ставки, которая существует на сегодняшний день. Должен сказать, правда, что для того, чтобы привлечь клиентов, некоторые банки используют рекламный трюк, объявляя меньшие проценты по кредиту. Однако страховки и другие платежи, о которых в рекламе не говорится, с лихвой перекроют средний процент.

-Насколько сильны ваши риски и как они влияют на развитие ипотеки?

-Мы занимаемся двумя видами деятельности. Кроме выдачи и рефинансирования кредитов мы занимаемся инвестиционно-строительной деятельностью, которая связана выбором генподрядной организации. Здесь нужно хорошо прогнозировать, чтобы не оказаться в ситуации, когда из-за задержек в строительстве могут произойти резкие скачки цен на строительные материалы.

Если говорить об ипотечной составляющей, то здесь существуют риски невозврата. Однако по этому поводу уже есть определенная статистика и она положительная. За три года из 2 тысяч выданных кредитов нет ни одного невозвращенного. Должен сказать, что сегодня ситуация в России такова, что риски невозврата очень малы – ниже общемировых. Рынок развивается, а на растущем рынке человеку невыгодно не возвращать кредит.

- Московская область очень привлекательна для приезжих. Объемы выдаваемых жилищных кредитов зависят от этого напрямую?

Действительно, очень много жилья приобретается приезжими. Но развитие ипотеки зависит не столько от этого, сколько от соотношения доходов и цен на квадратный метр.

-Московская область стала первым субъектом Российской Федерации, использовавшим оферту. В частности, эмитентом облигаций стала ваша корпорация. Какие результаты вы уже получили и на какие рассчитываете?

-Да, в конце прошлого года мы применили такой финансовый инструмент, как выпуск облигационного займа под оферту Правительства Московской области. Оферта – это обязательства Правительства выкупить наши облигации в случае, если у нас не будет такой возможности. По этому поводу, кстати, был принят специальный закон Правительства Московской области об оферте Правительства по облигационному займу Московского областного ипотечного агентства. Это позволило разместить облигаций на сумму 1,5 миллиарда рублей всего под 9 процентов годовых. Эти деньги направлены на реализацию Московской областной ипотечной программы: строительство жилья и выкуп закладных. В этом году мы приступили к реализации 24 инвестиционных проектов, общей площадью около 200 тысяч квадратных метров жилья. Через 2 года планируем выйти на ежегодную сдачу 300 квадратных метров жилья, построенного в рамках Московской областной ипотечной программы.

-Еще совсем недавно лидеры уже несуществующего государства призывали своих граждан догнать и перегнать Америку. Экономисты утверждают, что в западных странах объем ипотечных кредитов составляют 50% всего ВВП. У нас он несоизмеримо меньше. Так догоним ли мы, если не Америку, то, по крайней мере, Европу?

-В развитых станах доля ипотечных кредитов составляет даже больше половины ВВП. В России это всего процент. Но если говорить о тенденциях, то темпы сегодня хорошие. В Московской области объемы выдачи ипотечных кредитов за три года увеличились в пять раз. В 2003 году этот объем составлял 60 млн. рублей, в 2004 – 300 млн., в 2005 году 1 млрд. 200 млн. В нынешнем году планируем получить более двух миллиардов. Поэтому я с оптимизмом смотрю в будущее.

Должен сказать, что многие наши сограждане пока неохотно пользуются долгосрочными кредитами, в частности, ипотечным. Считают, что при выплате такого кредита можно заплатить три стоимости квартиры. А кто-нибудь посчитал, на сколько за это время вырастет стоимость жилья? Растет оно в среднем на 50 процентов в год. И если сравнить суммы процентных ставок и роста стоимости жилья, то становится ясно, что ипотечный кредит – это выгодное вложение. Поэтому не надо бояться жить в долг, тем более, что времена дикого капитализма прошли и в нашем случае не кто иной, как государство гарантирует надежность этого предприятия.


Карта сайта


Информационный сайт Webavtocat.ru