Большие отели – пришло и их время

Большие отели – пришло и их время

Еще в 2005 году собственник отелей "Дельта палас" и "Дельта бийч" на курорте Солнечный берег Огнян Сапунов заявил произнес пророческие слова: „Как только найду подходящего покупателя, сразу продам отели. Курорт превратился в бетонный город и цены начнут падать.

Еще страшнее, если случится неудачный сезон, то банки станут собственниками половины Солнечного берега”. Сегодня, пять лет спустя, его слова стали реальностью. В начале прошлого десятилетия, когда экономика Болгарии была в восходе, началось и массовое строительство. Сначала начали расти, как грибы после дождя, отели, за ними комплексы, а позже и офис-здания и молы. Морские и горные курорты за два-три года преобразились из зеленых мест с маленьким количеством социалистических зданий в бетонные джунгли. Самые лучшие годы для туризма в Болгарии были 2005-2006 г. Финансовые результаты были довольно положительными и это подтолкнуло много инвесторов строить отели и комплексы, тем более, что банки финансировали без проблем. И колесо закрутилось. После пика, однако, случилось то, что должно было случиться – сверхпредложение и спад. Что привело к конкуренции и понижению цен, а значит к понижению доходов отельеров. Оригинальный продукт превратился в ширпотреб, а это также оттолкнуло большую часть иностранных туристов, которые начали ориентироваться к более лучшим предложениям „цена-качество” и выбирать другие дестинации, такие как Греция, Турция и Египет для морского отдыха, Австрию, Италию или Восточную Европу для горно-лыжного. А тут еще и кризис случился, который резко изменил туристический рынок в худшую сторону. Банковское финансирование замерло, туристический поток уменьшился, рынок недвижимости буквально обвалился, продажа апартаментов остановилась. Весь этот микс из неблагоприятных факторов выложил на прилавок и отели. Несмотря на то, что всегда имелось определенное количество отелей для продажи, сейчас это явление стало массовым. Сайты агентств недвижимости пестрят объявлениями о продаже отелей, в изобилии предлагают болгарские отели. Реальное состояние рынка недвижимости хорошо характеризуют объявления на сайте частных судебных исполнителей и банков. С начала прошлого года до настоящего момента через регистр прошло около 100 объявлений о продаже отелей.

Мотивы продавцов различны, но есть две группы, которые особенно выделяются: одни действительно „прижаты” кризисом и просто не могут возвращать кредиты, а другие – это, образное говоря, случайные люди, которые стали отельерами потому, что это было модно и просто представления не имеют как руководить таким бизнесом. В Болгарии очень мало отелей, даже больших, которые управляются профессионально. Большинство же обанкротившихся отелей – это небольшие семейные отели, собственники которых, опять же по причине наивности и некомпетентности, планировали быструю возвращаемость инвестиций.

С середины прошлого года стало заметно, как банки постепенно начинают становится собственниками недвижимости, которая была ипотекирована для обеспечения кредита. То есть, прогноз Огняна Сапунова сбывается. В том числе и в отношении его самого. В конце прошлого года по требованию финансировавшего его банка „Сибанк” один из его отелей был выставлен на торг с начальной ценой около 7.5 млн. лв. Но так как покупателя не нашлось, ожидается второй торг, с начальной ценой, на 20% ниже, то есть около 6 млн. лв.

Другой большой отель, который сейчас продается на Солнечном берегу, это „Полюсы”. Находится он на центральной улице, которая проходит через весь курорт. Его собственнику Валерию Крыстеву принадлежали и другие два отеля - "Свежесть" и "Калофер", но он и их продал между 2002 и 2005 г. г. Отель „Полюсы” продается по требованию кредитора – „Райфайзенбанка”, которому Крыстев и Ко задолжали сумму в 3 млн. лева.

Четырех-звездочный отель „Бельмонт” в горном курорте Пампорово продается уже несколько лет. Собственник отеля "Би Ем Тур" должен банку „Пиреус” и другим финансовым учреждениям 11.5 млн. евро. "Би Ем Тур" открыто признается, что отельерство – это не их стихия и они хотят заниматься только своим основным делом – бизнесом с горючим. Надеются на русских инвеститоров, так как больше никто не проявил интереса к покупке отеля. Точнее, интерес был, но до сделки дело не дошло.

В столице Софии также есть несколько интересных предложений. Отель „Silver House” на "Симеоновском шосе" уже два года томится на сайтах. Его цена упала с 15 млн долларов до 12 млн. Собственник Тихомир Иванов утверждает, что отель работает хорошо, но был построен с целью последующей продажи.

Эмблематичный отель времен социализма "Родина" в Софии тоже на прилавке уже несколько месяцев.

Предложений действительно много, а спроса почти нет. Куда же делись покупатели и то в стране, в которой туризм – одна из основных отраслей? Дело в том, что для банков туризм превратился в неаттрактивный бизнес и они избегают кредитировать подобные проекты. Остается надежда на стратегических покупателей с собственным капиталом или на инвестиционные фонды, которые считают болгарский рынок потенциальным. Но такие инвесторы интересуются большими объектами, такими как „Родина” или каким-нибудь комплексом на Боровце, например, но ни в коем случае не перезастроенным Солнечным берегом, не говоря уже о маленьких отелях. Отели на море или в горах могут быть интересными для инвесторов, но только в случае, если предлагаются с хорошим менеджентом и большим процентом заполненности. Учитывая, что активный сезон в Болгарии всего 4 месяца, то заполняемость отеля должна быть минимум 90%.

А именно это слабое место у болгарских отельеров, а точнее – собственников отелей. Прогорели, но так и не поняли, что хорошему менеджеру нужно хорошо платить. И не мешать работать.


Карта сайта


Информационный сайт Webavtocat.ru