Не будь голым. Будь прозрачным

Не будь голым. Будь прозрачным

Призывные слоганы, сладкие ролики, пестрые растяжки не ориентир для покупателя или инвестора. В новых условиях особенно важной становится прозрачность работы строительной компании, ее безусловная публичность для успеха ее же коммерческих предложений.

Деньги в деньгах хранить бессмысленно

Что сегодня происходит на строительном рынке Прикамья, на что ориентироваться потенциальному покупателю или инвестору, как изменится рынок недвижимости в кризисных и посткризисных условиях? Эти вопросы мы обсуждаем с Николаем Дёмкиным, генеральным директором ОАО «Пермский завод силикатных панелей».

– Николай Иванович, именно вам хочется задать вопрос, а не юным аналитикам. И получить ответ исходя из вашего опыта выживания в предыдущие кризисные моменты. Имеет ли смысл сегодня покупать недвижимость? Или лучше хранить деньги в валюте, имея в виду, что рост курса евро и доллара по отношению к рублю начался и начался стремительно?

– Хранить деньги в деньгах абсолютно бессмысленно, потому что они, как любой товар, со временем обесцениваются. Европейские компании производители, например, ежегодно на 5–7% поднимают стоимость своих товаров, дабы капитал (в понятиях Маркса) сохранялся, а не обесценивался инфляцией. Сегодня клиенты интересуются не тем, сколько стоит квартира, а тем, насколько упала на нее цена. Это говорит о нездоровой ситуации на рынке. Люди ждут какого-то глобального падения, чтобы где-то на нижней точке скупить все дешево. Но нужно понимать, что умные головы есть не только на стороне покупателей, есть еще умные продавцы и застройщики. Покупка недвижимости по минимальной цене при максимальном курсе валюты удастся немногим. Это как на фондовом рынке: за сильными игроками там даже следить бессмысленно. Когда начинается падение курса акций, сильные уже «слили» свои акции. Если начинается рост, значит, они уже свои акции купили. Несмотря на снижение объема и цены продаж, на рынке недвижимости нет паники. Никто не сбрасывает в разы стоимость своих объектов, потому продажа жилья ниже себестоимости приемлема только в одном случае: если собственниками принято решение о ликвидации компании.

– Изменится ли роль рынка недвижимости в экономике посткризисного времени?

– Рынок недвижимости особенно хорош для инвестиций именно на стадии развивающейся экономики. Он более надежен, чем любой другой. Рынки драгметаллов, валюты, акций менее стабильны, подвержены более резким колебаниям. Рынок недвижимости более консервативен, он долгоиграющий. Человек, который вложил деньги в недвижимость, точно их не потеряет. Для консервативного инвестора он хорош в любые времена.

Внимание! Темные лошадки!

– Рынок, значит, не может быть нехорошим. Нехорошими могут быть лишь отдельные компании. Как же их различать?

– Кризис коснулся всех. Строительная отрасль достаточно финансово емкая, и я не знаю компаний, которые бы строили только на собственные средства. Все привлекают либо заемные средства в банках, либо средства дольщиков. Безусловно, те, кто строит на деньги дольщиков, сегодня в более комфортных условиях, потому что не обременены процентами по кредитам. Вместе с тем у меня сегодня вызывают большие сомнения те проекты, куда привлекаются долевые деньги. Особенно когда первоначальный взнос составляет10–30% от цены квартиры, а погашение оставшейся суммы предлагается в рассрочку на несколько лет. Это не просто невыгодно для застройщика, это убийственно для его экономики. Более-менее реальное соотношение – 50–70% первый взнос и 30–50% в рассрочку. Ведь цена квартиры должна состоять во время кризиса как минимум из двух составляющих. Это себестоимость плюс прибыль, обеспечивающая хотя бы нейтрализацию растущей инфляции. Если этого нет, то впереди умышленное или неумышленное банкротство.

Ход белой Королев

– В чем сегодня ПЗСП сильнее конкурентов?

– У нас в городе всего две компании – ПЗСП и СПК – производят стройматериалы для строительства панельных домов. За счет этого мы и устоим, выдержим кризис и предоставим более дешевый, но качественный продукт. Экономика показала, что дешевле панельного домостроения нет ничего. Дома 600-й, 97-й серий, если они смонтированы с соблюдением технологии, очень теплые. Мы проводили мониторинг температуры в домах на Пролетарке. Доходит до того, что люди перекрывают краны на батареях, а квартира обогревается лишь за счет стояка, не выпуская тепло.

Именно такое жилье планирует закупать государство по федеральным, краевым, муниципальным программам для расселения ветхого жилья, для обеспечения социальным жильем тех категорий граждан, которым государство по закону обязано его предоставить. Сейчас самый удобный момент для такого объемного закупа, потому что недвижимость обойдется бюджету дешевле. По контракту с Министерством обороны мы уже продали 14 квартир. На котировочных заявках и аукционах городской администрации под закупку недвижимости для переселения из ветхого жилья мы продали еще порядка 1,5 тыс. кв. м.

Важным конкурентным преимуществом является традиционное выполнение ПЗСП всех условий и сроков договоров. Так, в IV квартале 2008 года сданы в срок дома по ул. Транспортной, 9 и ул. Строителей, 10. Все дольщики получили квартиры в соответствии с условиями договора. Во II квартале 2009 года будет сдан 17-этажный дом по ул. Островского 29. Также в оговоренные сроки, во втором квартале, будет закончен и заселен дом на Костычева, 44. В III квартале, раньше срока договора, сдается в эксплуатацию дом по ул. Сочинской, 2, значительная часть квартир в котором приобретена оптовым покупателем. В IV квартале сдаем дом на ул. Докучаева, 42 и планируем сдать один из тех домов, строительство которых было приостановлено (пр. Парковый, 1а и ул. Сочинская, 31). Мы, естественно, одновременно с государственными закупками предлагаем квартиры в этих домах на рынке.

– Вас не пугает, что на рынке пока затишье?

– Да уж пуганые перепуганные… Даже в кризисные времена конца 90-х годов Пермь покупала 210 тыс. кв. м в год на деньги только частных инвесторов. Всего же городу требуется порядка 300–400 кв. м ежегодно. Людей, которые покупают недвижимость для проживания, предполагаю, порядка 40% от всех покупателей. Остальные приобретают недвижимость с целью капиталовложения.

Стоимость и качество нашего жилья вполне приемлемы для покупателей. Но перед Новым годом банки перестали кредитовать как застройщиков, так и покупателей. Ипотека умерла. И никто ей пока не делает искусственного дыхания и массажа сердца. Но ипотека за 15% и выше даром никому не нужна. Заработная плата никогда ее не покроет. Весь мир ипотечные кредиты держит от 5% и ниже. И сигналом для оживления рынка будет принятие Правительством РФ решения о компенсации части процентных ставок по ипотеке. Уверен, это произойдет.

Гребите, Киса, гребите…

– Дождемся ли?

– А не надо сидеть и ждать. Мы весла не сушим, а гребем. Планируем застройку в Пермском и Добрянском районах. Эта работа из-за кризиса сдвинута на год. Но уже в апреле планируем сдать проектные документы комплексной застройки на экспертизу. В одном случае мы планируем построить порядка 45 тыс. кв. м (Полазна), в другом – порядка 90 тыс. кв. м (Гамово). Участки приобретены. В Гамово планируем максимальную высотность в пять этажей, в Полазне – до 10 этажей. В обоих поселках будут дома переменной этажности: череда коттеджей, таун-хаусов, среднеэтажных домов. Это хорошо впишется в рельеф местности.

Дело в том, что в благополучные времена мы расходовали прибыль на развитие предприятия, увеличивали мощности, вкладывали в собственную энергетику. Были серьезные вложения в земельные участки. Мы к ним подтягиваем сети, ведем проектирование. В будущем все это позволит вырастить тот урожай недвижимости, который нужен пермякам. При выходе из кризиса сможем обеспечить строителей необходимой продукцией.

– А если за это время придут крупные агрессивные игроки?

– Посмотрим, померяемся силой. Это как в спорте. Команда, которая тренируется на родном стадионе, имеет больше шансов на победу, потому что дома и стены помогают. Почему мы не проиграем? Потому что рынок строительных материалов ограничен, а мы их производим. Даже самый мощный новый игрок должен начать со строительства своего завода. Значит, у нас есть пять лет в запасе! С бухты-барахты заводы не появляются. Пожалуй, каждый из наших олигархов первой двадцатки за последние годы объявлял о строительстве цементных заводов, разработке месторождений. Такое шапкозакидательство привело к тому, что добрая половина олигархов уже и не олигархи, и ни один из объявленных проектов не реализуется. Цементпром завод раньше чем через пять лет после принятия решения о начале строительства не заработает. Можно, конечно, построить быстрее. Но тогда он работать не будет. В этой жизни не бывает сказок. Для того чтобы создать продукт, который будет приносить деньги, нужно вложить много денег и труда, семь раз отмерить и только один раз отрезать. И эти измерения требуют длительного времени.

Доверие – главная ценность нового времени

– Говорят, кризис вернет спрос на вечные ценности. Насколько значимой будет экологическая составляющая в коммерческой стоимости объектов? Какие конкурентные преимущества есть у ПЗСП в этом направлении?

– Безусловно, если человек всю жизнь связан с центром, его оттуда, как коренной зуб, трудно вырвать. Молодой или, наоборот, поживший и уставший от мегаполиса человек принимает решение о приобретении недвижимости на Пролетарке. Наши клиенты думают об экологичности среды обитания. У покупателей нельзя определить устойчивые потребности. Все спрашивают, какой вид из окна, а на экскурсиях даже не подходят к ним, рассматривая стены, потолки, унитазы. Да и видов на Пермь нет хороших. Суперпентхаусы невозможно позиционировать как элитное жилье, потому что с 17-го этажа видна вся наша суперархитектура и суперпомойки.

– ПЗСП все равно вкладывает большие средства в создание среды обитания, в частности, в благоустройство и безопасность. В чем тогда коммерческий смысл?

– Это длинная стратегия. Слухами земля полнится. Мы создаем среду обитания на деле. Это и обязательное благоустройство придомовой территории, и создание систем безопасности. Вообще, в пирамиде потребностей безопасность – одна из важнейших. Причем создание безопасной среды обитания несложно в реализации и состоит из отдельных элементов. Например, видеонаблюдение во дворах и подъездах привело к радикальному сокращению противоправных действий: у нас не «бомбят» автомобили во дворах, не бывает драк. Дети гуляют спокойно. Деньги, затраченные на безопасность, окупаются.

– Из нашего разговора, Николай Иванович, я делаю вывод, что стратегически мыслящие компании выдержат трудности кризиса. Что не стоит соваться непрофессионалам что с той, что с другой стороны рынка со своими спекулятивными задумками. И что надежность застройщика проявляется прежде всего в долгосрочности его действий.

– Пермь – город маленький, хоть и миллионный. Все про всех что-нибудь да знают. Сложности у местной компании все равно выплывут наружу. О федеральных компаниях мы ничего не узнаем вплоть до того, как они вывесят табличку: «Извините, претензии не принимаются».

Потенциальному потребителю, дольщику надо обратить внимание на надежность компании: срок ее существования на рынке, узнать, кто является собственником, какие объекты компания уже построила. Желательно посмотреть на построенные объекты, посетить строящиеся. Понаблюдать, какова организация труда, каков порядок на объекте, как выглядят готовые квартиры или квартиры на предыдущих объектах. И в этом плане местные игроки наиболее прозрачны. А от прозрачности намерений строителя и продавца зависит сохранность главного состояния россиянина – его жилья. Потому я и поднимаю эту тему уже не в первый раз: моя главная задача как руководителя предприятия и депутата Законодательного собрания – сделать все возможное для того, чтобы и в нынешние непростые времена люди не остались с правом на квартиру, но без квартиры.


Карта сайта


Информационный сайт Webavtocat.ru